Fyra saker att tänka på vid köp av en fastighet

För den som bedriverhus, fastighet fastighetsförvaltning så kan man kort säga att den kan drivas i tre faser, utveckling, förvaltning och avveckling. Om du är i utvecklingsfasen så kommer du att behöva investera i nya fastigheter och i den här texten ska vi kort gå igenom fyra saker att tänka på vid köp av er nästa fastighet.

Miljörisker

Om du till exempel bedriver fastighetsförvaltning i Stockholm och ska köpa en hyresfastighet så är det klokt att se över eventuella miljörisker ordentligt. Även om det idag bara finns hyreslägenheter i fastigheten så kan det långt bak i tiden ha legat ett tvätteri eller en lackeringsfirma i källaren. Kom ihåg att undersöka vilka hyresgäster som funnits bakåt i tiden och var beredd på både en och annan överraskning.

Värdering

När man arbetar med fastighetsförvaltning så lär man sig att värdera fastigheter på en mer grundläggande nivå än många andra. De värderingar som en mäklare tar fram baserar sig i regel mest på historiska data, även för stora komersiella fastigheter. Även om mäklarens erfarenhet också spelar in så är värdet på en fastighet alltid en fråga om förhandling mellan två parter, köparen och säljaren.

Köpa med eller utan kontantinsats?

Det kan låta märkligt att en fastighet i Stockholm värderad till kanske 50 miljoner eller mer skulle kunna köpas utan kontantinsats när en bostadsrätt för fyra miljoner kräver minst 15% i insats. Men det är ganska vanligt att en del av insatsen kan läggas som revers vilket betyder att man lånar insatsen av säljaren. Lånet betalas sen av över ett antal år och ofta med hyresintäkterna som del i betalningen. På det här sättet skulle man kunna köpa en fastighet med klart lägre insats av eget kapital än vad de flesta tror.

Uthyrningsgraden

Om du har ett stort bestånd i din fastighetsförvaltning så vet du om att begreppet uthyrningsgrad är tämligen relativt. Om du har ett stort företag som hyr en hel fastighet som lagerlokal så kan uthyrningsgraden bli upp till 100%. Men om du däremot har många små hyresgäster som delar lokalen som förråd, verkstäder med mera så kommer du inte kunna nyttja ytan på samma sätt. En fastighet kan ha en ganska stor andel yta som icke uthyrbart eftersom det kommer behövas gångar mellan de olika förråden och annat som tar plats. Är uthyrningsgraden idag 60% så kanske det är ganska nära maximal uthyrning, allt beror på hur ytorna disponeras.

Alltså:

När du ska investera i en ny fastighet så kan det vara klokt att ta hänsyn till följande:

  • Miljörisker
  • Värdering
  • Kontantinsats eller revers?
  • Uthyrningsgraden

Teek Fastighetsförvaltning AB kan hjälpa till med mer råd när det handlar om att ta hand om fastigheter. 

 

 

 

 

 

5 nov 2018